一、4月上海新房成交量下降2成，價格實現“二連漲”

（一）成交：4月新房成交環比回落超20%，月均成交量同比上升約41%

(資料圖片)

2023年4月份，上海新房市場活躍度下降，成交規模止升轉降。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年4月上海新建商品住宅成交12232套，環比下降21.41%，同比上升1188.94%。同比呈現大幅上漲態勢，主要是由于去年4月受疫情影響上海新房供應停滯，交易大幅“縮水”，成交基數低所致。從月均成交水平來看，2023年前4月上海新房平均成交12578套，較2022年同期上升40.69%，月均成交水平趕超去年。不過，4月成交下滑也反映出當前市場恢復持續力弱，預計在5月上海放松住房公積金貸款政策逐步發酵下，二季度上海新房成交有望呈現上升態勢。

備注：2022年6月上海新建商品住宅成交套數環比上漲1197.82%，2023年4月同比上漲1188.94%。

（二）價格：4月新房價格實現“二連漲”，環比漲幅擴大超3個百分點

4月份，在部分高端改善盤成交活躍度上升的背景下，上海新房成交均價持續上揚，但較去年同期的價格水平仍有一定差距。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年4月上海新房成交均價為45405元/㎡，環比上漲10.16%，環比漲幅較上月擴大3.44個百分點；同比下跌29.65%，同比跌幅較上月擴大20.57個百分點。

（三）供應、庫存：4月新房供應微降，庫存量持續減少

4月上海新房供應基本維穩，批準上市規模降幅在1%以內，同比持續呈現正增長態勢。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年4月新房批準上市套數12908套，環比上月小幅下降0.9%，同比上升3764.7%。同時，本月庫存量繼續下降，環比降幅進一步擴大，數據顯示，2023年4月上海新房庫存量為47990套，環比下降4.89%，環比降幅較上月擴大0.63個百分點；同比上升27.6%，同比升幅較上月擴大0.74個百分點。

備注：2023年4月上海新建商品住宅批準上市套數同比上漲3764.7%。

4月份，上海共計推出兩個批次的集中供應樓盤。其中，4月2日，上海市房地產交易中心發布2023年第三批次集中供應新建商品住宅，該批房源共涉及29個項目，總建筑面積約75.2萬平方米，共計6804套，備案均價60013元/平方米，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、楊浦、閔行、寶山、嘉定、松江、金山、青浦、臨港12個區域。

4月28日，上海又發布了2023年第四批次上市新建商品住房，共推出縵云嘉苑、嘉悅名邸等24個商品住房項目，共約77.9萬平方米，合計6808套，涉及浦東、徐匯、普陀、楊浦、閔行、寶山、嘉定、青浦、崇明、臨港10個區域。

（四）分區：4月浦東新區穩居區域成交首位，漲跌區域個數參差分半

從2023年4月份上海各區域的新房成交表現來看，浦東新區穩居成交榜首，4月新房成交2283套，占比18.66%；其次為閔行區，4月成交1807套，占比14.77%；青浦區位居第三，單月成交1463套，占比11.96%；奉賢、松江分別憑借1372套、1200套躋身成交量前五。

與上月相比，8個城區成交量上升，8個城區成交量下降。其中，普陀區漲幅領跑，環比上漲114.67%，其次為虹口區，環比漲幅為90%，與此同時，靜安區成交量環比縮減較為顯著，由上月成交70套降至本月9套，降幅達87.14%。

（五）板塊：臨港新城板塊成交量領先，徐涇板塊升至第二

從各大板塊的成交來看，TOP5板塊單月成交超500套，較上月增加1個，同時浦東新區和青浦區的板塊成交活躍度較高，分別占據4、3個席位。其中，位于浦東新區的臨港新城板塊由上月第二升至本月成交首位，4月成交821套，較上月增加141套，成交均價為32175元/㎡。青浦區徐涇板塊的成交活躍度也較上月上升明顯，成交位次由上月第七升至本月第二，成交量較上月增加431套至795套，成交均價為62595元/㎡。閔行區的古美羅陽板塊躋身榜三，4月成交731套，均價為86875元/㎡。除此之外，本月成交單價最高的板塊為浦東新區的三林板塊，位居成交第十五，4月成交167套，成交均價為123471元/㎡。

（六）房企：TOP8房企銷售額超10億，招商蛇口超70億領跑

從各大房企在上海市場的表現來看，8家房企銷售額突破10億元，較上月減少3家。招商蛇口憑借多個熱銷項目，帶動銷售業績領跑，4月實現銷售額71.17億元，較上月增加38.41億元；象嶼地產升至榜二，本月實現銷售額50.07億元，較上月增加約17億元；路勁地產緊隨其后，銷售額為28.77億元，華發股份與中國鐵建分別憑借21.62億元、16.73億元躋身銷售額前五。整體來看，品牌國央企在上海新房市場的攬金實力不同小覷，上海申迪集團、上海大華等本土企業的銷售表現也較為搶眼。

（七）項目：建發·璟院奪得成交量、成交金額雙冠位，前灘百合園收金次之

從4月份上海新房成交套數TOP20項目來看，浦東新區的項目上榜率靠前，共占據4個席位。其中，閔行區的建發·璟院位居首位，4月成交510套，成交均價為88974元/㎡，該項目地處閔行萬源路的優越地段，擁有著建發新中式產品的高期待值，而且在如今的樓市中，國企實力背書品質保障，也相當于為購房者吃了一顆“定心丸”。青浦區的象嶼招商蟠龍府、閔行區的象嶼招商公園1872分別憑借467套、352套的成交量躋身前三，兩者成交均價分別為61897元/㎡、51849元/㎡。

從成交金額排行來看，有7個項目單月成交金額超20億元，較上月增加3個。其中，建發·璟院憑借較高單價水平以及不俗的成交體量，成交金額也高居首位，4月實現50.58億元的成交額。浦東新區的前灘百合園和普陀區的蘇匯名庭2個項目的單價水平均較高，在一定程度上推高了整體收金，4月成交額分別為43.74億元、37.69億元；象嶼招商蟠龍府位居成交金額第四，4月實現28.77億元的銷售額。

二、4月上海二手房價格漲勢趨穩，業主漲價信心持續回落

（一）價格：4月二手住宅市場均價再度上揚，環比漲勢微擴

2023年4月，上海二手房價格持續上揚，截至本月，上海二手住宅市場均價已連續平穩上漲14個月之久，月均環比漲幅在3%以下，同比已連續28個月維持上漲態勢。數據顯示，2023年4月上海二手住宅市場均價為73998元/㎡，環比上漲0.45%，環比漲幅較上月擴大0.06個百分點；同比上漲17.4%，同比漲幅較上月收窄0.42個百分點。

（二）調價房源：漲價房源占比繼續下降，4月降至10.6%

從漲降價房源來看，2023年4月上海二手住宅調價房源中漲價房源占比為10.6%，較上月下降5.3個百分點。自3月份起，市場回暖持續性開始顯露不足，業主漲價信心連續2月回落，市場信心有待進一步修復。

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